Il y a quelques semaines, nous vous présentions INVEX CONSULTING, un cabinet de conseil juridique nouvellement installé au cœur de Barcelone. Cette fois, ses collaborateurs vous donnent quelques lumières et conseils avisés quant à l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.
Pourquoi faut-il bien s’entourer lors de l’acquisition d’un bien immobilier ?
Les différences en matière d’acquisition immobilière sont nombreuses entre l’Espagne et la France. En effet, la procédure d’acquisition est l’objet de multiples différences aussi bien juridiques, administratives que légales. Sans oublier que toutes les démarches se font exclusivement dans la langue locale.
Par ailleurs, en Espagne, l’acheteur est moins protégé par la loi qu’en France. Ce qui favorise les arnaques et qui doit pousser les acquéreurs français à la plus grande prudence, notamment en se faisant accompagner par un avocat.
Pourquoi faire appel à un avocat et non un notaire ?
En France, l’acquéreur passe généralement par un notaire et éventuellement par un agent immobilier, deux professions réglementées et cadrées.
En Espagne, deux différences notables sont à considérer. Tout d’abord, l’agent immobilier. Quiconque souhaitant lancer une activité de vente immobilière peut le faire. Ainsi, la prudence est de mise et notre conseil est de veiller à l’appartenance de l’agent sollicité à une association professionnelle, telle que l’Agente de Propiedad Immobiliaria (API).
Aussi, à la différence de la France où seul le Notaire va intervenir sur la chaîne d’acquisition immobilière, en Espagne c’est l’avocat qui rentre d’abord en jeu en vérifiant notamment l’intégralité de la documentation afférente au bien à acquérir (titre de propriété, certificat cadastral, IBI (équivalent de la Taxe Foncière en France), « Cédula de habitabilidad » (document qui certifie que le logement remplit toutes les conditions requises par la loi en matière notamment d’hygiène, de salubrité et de solidité, factures, …). Le notaire n’intervient qu’en bout de chaîne, soit lors de la signature de l’acte d’achat / vente, une fois que tous les documents ont été vérifiés par l’avocat.
Y a-t-il autre chose que les futurs acquéreurs français en Espagne doivent savoir ?
Oui, En Espagne, avant la passation de l’acte de vente chez le notaire, il est commun de signer un contrat privé : le contrat de « Arras ».
Celui-ci, facultatif mais très important, reprend toutes les conditions d’achat et de vente fixées entre les deux parties. Ce qui permet de garantir la vente à venir, à condition toutefois d’être vigilent lors de la négociation et de la rédaction des termes du contrat.
Au moment de la signature du contrat, l’acheteur verse au vendeur un acompte de 5 à 10% du montant du bien. En cas de non-respect des conditions fixées sur le contrat par l’acquéreur, ce dernier voit son avance définitivement perdue. Si c’est le vendeur qui manque à ses obligations, le compteur affichera double puisqu’il devra s’acquitter envers l’acheteur du double de la somme avancée.
Le contrat de « Arras » n’existe pas en France mais son importance en Espagne est avérée. Il ne faut surtout pas le sous-estimer et le signer à l’aveugle.
En conclusion ?
En conclusion, nous conseillons aux futurs acquéreurs français en Espagne de faire preuve de la plus grande vigilance. Une arnaque est vite arrivée et les conséquences peuvent être désastreuses. Pour appréhender les différences entre les deux pays et procéder à une acquisition saine et sécurisé, il ne faut donc pas hésiter à faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier et / ou à un agent immobilier référencé et connu sur le marché local.
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